Osakkaan oikeus lisärakentamiseen asunto-osakeyhtiössä ja rakentamisesta johtuvien kustannusten jakautuminen

  • 0
  • 3.11.2016

Olemme saaneet kysymyksiä kustannusten jakautumisesta asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisessä suhteessa erilaisissa osakkaan toteuttamissa muutostöissä. Kustannusten jakautuminen yhtiön ja osakkaan välillä vaikuttaa olevan epäselvä asia monissa yhtiöissä osaltaan siitä syystä, että asiaa ratkaistaessa sekoitetaan helposti säännökset kunnossapitotöiden ja muutostöiden kustannuksista.

Seuraavassa käydään läpi asunto-osakeyhtiön osakkaan mahdollisuutta muuttaa hallitsemansa huoneiston ullakkotila asuinhuoneistoksi sekä rakentaa ullakolle johtavat portaat. Lisäksi otetaan kantaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä?

Ensimmäisenä on huomioitava, että osakkaan toteuttamaan lisärakentamiseen sovelletaan asunto-osakeyhtiölain muutostöitä koskevia pykäliä. Muutostöistä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa.

Osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä hänen hallinnassaan olevissa tiloissa, mikäli muutos on yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Silloin kun muutostyö johtaa käyttötarkoituksen muuttumiseen esimerkiksi juuri ullakkotilasta asuintilaksi, asunto-osakeyhtiöllä ei ole velvollisuutta tällaista muutosta hyväksyä.

Yhtiö voi kuitenkin oikeuden osakkaalle myöntää, mutta asia on yhtiön vapaasti päätettävissä. Jos muutos hyväksytään ja lupa myönnetään, asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan niin, että se vastaa muutostyön johdosta vallitsevaa tilannetta. Luvan myöntäminen edellyttää tietenkin, että yhtiöllä on rakennusoikeutta, jota osakas oikeutetaan käyttämään.

Jos ullakon muuttamiseen asuintilaksi liittyy muutostöitä osakehuoneiston ulkopuolelle yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, tulee asiassa sovellettavaksi myös asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §. Kyseisen pykälän mukaan osakkeenomistaja voi tehdä muutoksia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa, jos yhtiö antaa tähän suostumuksen. Luonnollisestikin yhtiöllä on tältäkin osin vapaus päättää, antaako se suostumuksensa muutostöille.

Kuluvastaan osalta asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä todetaan seuraavasti: ”Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa”. Lain esitöissä on tältä osin todettu lähtökohdan olevan se, että suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Vastaavasti 5 luvun 8 §:ssä todetaan, että muutostyöt tehdään osakkeenomistajan kustannuksella.

Osakkaan tekemästä muutostyöstä johtuvista kustannuksista vastaa siis osakas itse. Näin ollen, jos kysymys on osakkaan aloitteesta ja toimesta tehtävästä ullakon muuttamisesta asuintilaksi siihen liittyvine muine töineen kuten esim. osakehuoneiston ulkopuolelle rakennusmääräysten mukaisen portaikon rakentamisesta, voitaneen lähtökohdaksi ottaa, että kustannuksista vastaa muutostyön suorittava osakas.

Eri asia on se, että sen jälkeen, kun aiemmin ullakkona toiminut tila on yhtiöjärjestyksessä merkitty asuintilaksi ja osakas on yllä esitetyn mukaisesti kustantanut siihen liittyvät muutostyöt, yhtiö voi olla velvollinen kustantamaan myöhemmin esimerkiksi rakennusmääräysten tiukentumisen johdosta tarvittavat korjaukset/muutokset. Näin siksi, että osakkaalla on oikeus edellyttää, että hän voi käyttää huoneistoa sen yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen.

Petri Kananoja

Kirjoittaja: Petri Kananoja

varatuomari, Vaihde (03) 213 2903, GSM 040 509 7869, Faksi (03) 214 3167, petri.kananoja@veneskoski.com