05/2026 | Kimmo Lahtinen
Tuloverolain 48 § säätää sellaisen omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta, joka ei ole veronalaista tuloa. Silloin on kysymys verovapaasta luovutuksesta. Tässä yhteydessä käsittelen vakituisen asunnon luovutuksen verovapauden edellytyksiä lainsäädännön ja yhden oikeustapauksen valossa. Verotuksellisesti on tietenkin merkittävä ero, onko luovutus veronalainen vai ei.
Jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistuaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona, omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa. Huomioiden mahdollisuus verovapaaseen luovutusvoittoon / luovutukseen, on aiheesta kertynyt runsaasti erisisältöistä oikeuskäytäntöä.
Tarkastelen ilmiötä korkeimman hallinto – oikeuden ratkaisun KHO 2011:82 valossa. Verovelvollinen oli asunut liikehuoneistossa väestötietojärjestelmän mukaan 21.1.2002 – 31.8.2004 välisen ajan käyttäen huoneistoa vakituisena asuntonaan. Yhtiöjärjestyksen mukainen huoneiston käyttötarkoitus oli siis ollut teollisuus- tai liikehuoneisto eikä kyseistä käyttötarkoitusta ollut muutettu eikä verovelvollinen sellaista edes väittänyt. Verotusta toimitettaessa katsottiin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutusvoitoksi yli 50.000,00 euroa. Verotuksen oikaisulautakunta ei antanut arviossaan merkitystä sille, että myyty tila ei ollut yhtiöjärjestyksen mukaan vakituiseen asumiseen tarkoitettu, vaan liiketila. Koska tilaa oli käytetty asumistarkoitukseen säädetyn omistus- ja asumisajan, myynnistä saatu voitto oli katsottava verovapaaksi vakituisen asunnon myyntinä.
Hallinto-oikeus arvioi asian toisin ja kiinnitti huomiota siihen riidattomaan yksityiskohtaan, että yhtiöjärjestyksessä huoneiston käyttötarkoitusta ei ole muutettu liikehuoneistosta asuinhuoneistoksi aikana, jona verovelvollinen on siinä asunut. Hallinto – oikeus totesi, että oman asunnon luovutusvoiton verovapautta ei voida ulottaa muihin kuin asumiskäyttöön tarkoitettuihin huoneistoihin. Luovutusvoitto oli siten veronalaista pääomatuloa.
Korkeimmassa hallinto – oikeudessa ja vastoin asian esittelijän kantaa lausuttiin seuraavasti. Tuloverolain 48 §:ssä ei rajata oman asunnon luovutusvoiton kohteeksi soveltuvia huoneistoja niiden luonteen perusteella. Tuloverolain 48 § on kuitenkin poikkeussäännös ja oikeustieteessä poikkeusäännöksen soveltaminen merkitsee, että sitä tulkitaan ennemminkin suppeasti kuin laventavasti. Niin myös tässä tapauksessa. Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutus ei voi sisältyä luovutusvoiton verovapauden piiriin sillä perusteella, että verovelvollinen väestietojärjestelmään merkittyjen tietojen mukaisesti ilmoittaa asuneensa tällaisessa muuhun kuin asumiseen tarkoitetussa huoneistossa säädetyn määräajan.
Sekä hallinto – oikeuden että korkeimman hallinto – oikeuden johtopäätökset kulminoituu samaan yksityiskohtaan, joka olisi ehkä voitu ennen luovutusta muuttaa. Kysymys on luovutettavan kohteen käyttötarkoituksesta. Tämä ratkaisu koski yhtiömuotoista luovutusta (yhtiöjärjestyksen mukainen käyttö), mutta tiedossani on, että myös kiinteistöllä voi olla muu, kuin asumistarkoitus. Verovelvollisen omalla käsityksellä asumisensa luonteesta ei ole oikeutta luovaa vaikutusta.
Verotuksen keskeisistä tapahtumista tiedottaa verojuristi Kimmo Lahtinen, joka on aiemmin työskennellyt verotarkastajana Uudenmaan verovirastossa sekä verojuristina Veronmaksajain Keskusliitossa. Hoidan monipuolisesti sekä yksityisten että yritysten veroasioita. Paras lopputulos saadaan, kun yhteydessä ollaan matalalla kynnyksellä.
Kimmo Lahtinen
kimmo.lahtinen@veneskoski.com
puhelin 0400 776 876